随着经济的发展和社会的进步，特别是住房商品化和原有的公房房改，个人拥有房屋产权的比例逐渐升高，物业管理也逐渐开始走入百姓之中。然而，由于历史和现实的原因，我所贤士二路老干部住宅小区至今还没有实行社会化物业管理，还采用十几年前就施行的由干休所代管的管理模式。随着岁月的流失，院内居住的老干部人数逐渐减少（病故），在不久的将来院内绝大数居住人员的身份将发生改变，已不再适合当前的管理模式，采取社会化物业管理是必然趋势。为此，我们有必要对老干部住宅小区未来管理模式进行前期探讨和调研：
一、老干部住宅小区的由来与现状
1、住宅小区的由来
上世纪八十年代，xx市委、市政府为了关心好、照顾好老干部，集中安置部分副地级以上离休干部，在贤士二路51号建设了二栋五层和二栋六层的砖混结构的楼房，共计92套住房。其中五层以下的每套建筑面积约为122平方米，安排副地级以上离休老干部居住，共安置了75户；未分配住房5套；六层12套每套面积不等，安置了12户局系统干部职工居住。在此基础上成立了贤士二路老干部住宅小区。
2、老干部住宅小区的现状
小区内共有住房92套，居住了87户住户，其中有5套空置。87位住户中85户进行了房改，2户以公房租赁交房租的形式居住。随着部分老干部夫妻双方相继去世，截止2012年上半年，小区内的纯子女居住有15户；一些老干部对小区房产进行了出售，外来住户10户（2户为职工出售）；另外还有10户局系统职工。这样没有老干部身份的居住人员共计35户，占院内居住人员的38%。这35户严格来讲不应无偿享受物业服务的优惠政策，且将来这个比例只会提高而不会降低。
二、当前管理模式存在问题和困惑
老干部住宅小区从上世纪八十年代成立起，一直由市干休的代管。从当初的小区管理办公室，到现在的管理二科，市干休所安排了专们的机构和人员，负责协调和管理小区的工作。然而，通过几年来的管理工作实际操作，发现现行的管理模式存在着一些问题和困惑。主要有以下几点：
1、资金投入逐年增加。为了提高小区的环境建设，特别是院内的安全环境，我所引入了xx市保安公司，加强了院内安全保卫工作。同时对院内公共设施的维护与保养。据近两年的投入统计，每年对小区大院的投入在20万元左右。开支全部由财政支出，不用住户出一分钱。
2、服务管理与取得的效果不成比例。由于小区没有成立业主委员会，在管理工作上，往往是你给什么它接收什么，在事先很难征求到统一的意见，而事后却有一些意见和反映。在管理上，干休所是直接面对每一个个体住户，而不是面对业主委员会，增加了管理工作的难度。
3、不能体现政策的优越性和针对性。老干部是党和国家的宝贵财富，在小区的居住的老干部，除了节日开展活动以外，在物业服务管理是不收取任何的费用。然而，随着岁月的流失，部分老干部已去世，住房由子女继承，有的已经出售给外来人员。这样一来，这些居住户的身份已发生改变，不应继续无偿享受免费的物业服务管理，对此，院内多数老干部对此有些意见，没有体现出党和国家对老干部的照顾和关爱，要求对这部分居住户收缴相应的物业管理费。
4、外来入住人员的管理难。主要表现在不配合、不服从。他们对干休所的管理不了解，不知道院内还有一个管理部门（或是假装不知道。由于这部分外来人员不配合，对他们的信息不了解，比如居住人员的多少，联系方式等等。由于这部分人员的信息不掌握，造成管理上的难度。
5、难以筹备到新的维修基金。小区进行房改已经多年，原有的维修基金经过一次屋面防水处理后，大部分资金已被用去，剩下少部分资金难以承受新的维修项目。如果要对公共部分进行维修，从财政支出理论上难以通过。如果由住户承担，则必须经业主大会通过。业主大会的召集应有业主委员会来组织，而小区至今没有成立业主委员会。
6、物业管理意识淡薄，不愿参与业主委员会的管理工作。多数住户简单地认为物业就是收费，而不能正视物业管理是通过业主委员会来维护自己的正当利益。有的住户只顾及眼前利益，而没有认识到物业化有偿服务是一种趋势。一些住户有威望的业主，由于年事已高没有精力参与业主委员会的管理，一些住户认为参与业主委员会工作，是种吃力不讨好的工作，对参与管理的积极性不高。
上述问题，随着老干部的减少，其问题的严重性日显突出。
三、社会化有偿物业管理是大势所趋
随着岁月的流失，部分老干部夫妻双方相继去世，加上房改后有一些老干部对小区院的房产进行了出售，造成了部分住户的身体性质发生了变化。这部分人（纯子女户、外来户）不应无偿继续享受物业服务的优惠政策，所以在小区院内推行有偿物业服务管理是大势所趋。
1、物业管理提升房产的价值
随着经济和社会的进步，房屋商品化的属性越来越得到社会的认可和体现。随着房改政策的落实，个人拥有房屋产权的比例也越来越高，小区的住房94%都也已进行了房改。房产作为大多数家庭财富积累的主要形式之一，因此，人们在房屋财产的使用、维护和保值上提出了更高的要求，采取物业管理有利于房屋产权的增值。
2、物业管理更好维护业主的权利
良好的物业管理可以改善环境，提升业主的生活品质，业主们可以对物业服务管理的标准提出自己的要求。当要求没有得到满足时，可以通过自己的组织——业主委员会，来维护自己的权利。根据《xx市普通住宅小区物业服务等级标准》服务等级共分为三个等级，不同的等级不同的收费标准。
3、老干部们支持实施社会化物业管理
针对小区采取社会化物业管理的问题，我们对部分老干部进行了调研，在经过调研的十几位老干部中，全部赞成和支持在老干部住宅采取社会化物业管理的模式。老干部主要认为，现在小区内有不少的原住户将房产出售，新入住的人员不具备离休老干部的身份，不应无偿享受现有的物业服务。也有部分老干部有顾虑，主要是担心物业公司的责任心和服务水平下降。还有就是引进了物业，老干部就没有人管了，等等。
4、减少财政负担
根据近年来的对老干部住宅小区的支出统计，近年来，平均每年对小区管理支出在10万元以上。支出主要包括：安保公司、监控设施、绿化和其它公共设施的维护。进行社会化管理服务管理，可以减轻财政负担。
5、易早不易晚
经过我们对原青山湖区委的老住宅小区的调查，在没有实施社会化物业服务管理前，小区的安全和卫生环境都极差，偷盗事件时有发生。原区委的干部职工都积极支持在小区内实施物业服务管理，但由于外来住户逐年增加，缺少必要的组织管理，这部分外来人员对在小区内搞有偿物业服务管理有抵触，物业公司难以收到他们的费用，造成一段时间以来，物业服务管理工作难以正常开展。当前，我所贤士二路老干部住宅小区外来人员只占少数比例，对开展有偿物业服务管理的反对压力较小，随着外来人员的增多，压力也会越来越大。所以，在小区实施有偿的社会化物业服务管理易早不易晚。
四、小区实施有偿物业服务管理的前期准备
小区筹划有偿物业管理，是一种趋势，也是件好事。要办好这件事，首先要保证院内的正常生活秩序，确保老干部的思想稳定。所以，前期准备工作必须认真做细、做好。
1、加强宣传，提高对物业管理的认识
为了保证使社会化物业服务管理的顺利实施，必须做好前期的政策宣传工作，让更多地住户，特别老干部更多地了解物业管理的积极意义，确保院内居住人员的思想稳定。让老干部了解实施的办法和步骤，并确保实施后院内的服务管理工作会做得更好，消除老干部们的思想上的顾虑，争取更多的老干部们的支持。
2、成立业主委员会
小区实施社会化有偿物业服务管理，说到底实际是小区业主与物业服务管理企业的合同关系。那么首先要成立小区业主委员会，由业主委员会来具体与物业服务管理企业来进行协商，来确定双方的权力与义务，也就是服务管理的标准和收费的高低等等。业主委员会由业主大会选举产生，一般由5人组成。业主委员会成立后，报当地的房管部门备案。同时报送的材料有：业主委员会委员名单、小区业主大会的议事规则、管理规约、业主大会的会议记录、小区平面示意图等。
为了提高业主委员的参与管理工作的积极性，可以采取适当经济补偿，如，加班费或通讯费（经费的来源可以从院内停车收费中支出）。为平稳顺利地做好前期工作，主管单位也要成相应的机构，来协助业主委员会来做好各项前期准备工作。
3、基本资料准备
院内居住人员的信息和公共设施的统计工作，是为了下一步具体操作做好准备。应对全体居住人员的信息进行一次普查，采集相关信息，主要是户主的身份这一项。对公共设施是要是数量和完好率进行一次全面的调查，对存在的问题和隐患做到及时处理，并建立相应的台帐。
五、小区实施有偿物业服务管理的方案
实施社会化物业服务管理是一件政策很强的工作，方案要体现政策的延续性，又要有可操作性，所以在实施过程中，我们建议对不同的身份的居住人员要采取不同的政策，这样可以为今后向全面社会化物业管理过度做好一些准备。
1、人员分类
在居住人员信息采集的基础上，对院内居住人员进行分类。据现初步掌握的情况，可以分成以下几种身份类别：一是老干部或老干部遗孀；二是纯子女户；三是购买院内住房的外来户；四是局系统的职工。
2、收费办法
老干部和老干部遗孀，继续按现行政策执行，物业管理费由财政支出。
纯子女户，可继续由干休所贴一年的物业费，第二年由住户个人交纳物业费。父母当年去世的，当年不交物业费，第二年同样享受补贴一年的物业费，第三年起由个人交纳物业费。
外来户和局系统职工的住户，自物业公司开展服务起的当年应由住户个人交纳物业费。
物业管理收费标准，由业主委员会与物业管理公司商定，报业主大会通过。
