篇一：法学论文范文
摘 要
司法效率一直是倍受法学界关注的话题。当前，我国民事纠纷诉讼增长迅速，给法院工作造成相当大的压力，给审判方式改革带来了种种难题。在提高司法效率，特别是在保障小额债权诉讼权利人利益方面，是进一步修改完善现有的简易程序，还是重新制定一种小额诉讼程序，以实现小额权利人简易快捷便民的程序利益，却是一个一直存有争议的问题。小额诉讼程序是一种简易快捷的诉讼程序。其建立不仅是基于对民事案件进行分流处理和减轻法院负担的一种构想，也在于通过简易化的努力使每个公民得到具体的有程序保障的司法服务。本文认为，基于我国实际，应选择重新制定一种小额诉讼程序的立法思路，因而，本文在对我国简易程序进行反思的基础上，探讨了设立小额诉讼程序所应依据的价值基础和初步的运作设想。
关键词简易程序小额程序架构
Chinas establishment of small claims procedures
Abstract
Judicial efficiency has been greatly concerned about the topic of jurisprudence. At present, Chinas rapid growth in the civil lawsuit to the court caused considerable pressure to reform the way the trial has brought all sorts of problems. To improve judicial efficiency, especially in small claims litigation to protect the interests of rights holders, is to further revise and improve the existing summary procedure, or a small re-enact the proceedings in order to achieve the rights of small, simpler and quicker procedures for the interests of convenience, but there has been a controversial issue. Small claims procedure is a quick summary of the proceedings. Its not only in civil cases is based on the triage process and to reduce the burden on the court as a concept, it is the summary of the efforts to make every citizen of specific procedural safeguards of the judicial system. This article, based on the reality of our country, should be chosen to re-develop a small idea of the proceedings of the Legislative Council in order to achieve the purpose of the administration of justice closer to the people. This article in the summary to reflect on our country on the basis of the proposed the establishment of small claims procedure should be based on the value of the foundation and initial operation of the idea.
Key wordsSummary Procedure；Small Claims；Architecture
目 录
一、对我国民事诉讼简易程序的反思 ??????????????????1
（一）观念层面上的问题???????????????????????2
（二）立法层面上的问题???????????????????????2
（三）司法层面上的问题???????????????????????3
二、简易程序与小额诉讼程序的立法选择 ????????????????4
三、我国设置小额诉讼程序的必要性与可行性 ??????????????5
（一）我国设置小额诉讼程序的必要性?????????????????5
（二）设置小额诉讼程序的可行性???????????????????6
四、国外小额诉讼程序分析 ??????????????????????7
五、我国民事小额诉讼程序的设置构想 ?????????????????9
（一）增设小额诉讼程序???????????????????????9
（二）设立专门的小额诉讼法庭????????????????????9
（三）明确小额诉讼程序的受案范围??????????????????9
（四）规定小额诉讼程序的管辖制度 ?????????????????10
（五）赋予当事人应享有程序选择权 ?????????????????10
（六）简化小额诉讼审判程序 ????????????????????11 结论????????????????????????????????13 注释????????????????????????????????14 参考文献??????????????????????????????17
一、对我国民事诉讼简易程序的反思
简易程序是民事诉讼程序中的一个重要组成部分，对简易程序的理解，我国有的学者认为，简易程序是基层人民法院审理简单的或某些特殊类型的民事案件所适用的一种程序，是简化的普通程序。1有的学者认为，简易程序是指专供基层人民法院和它的派出法庭审理简单的民事案件时所适用的审判程序，它不是普通程序的附属程序，也不是普通程序的分支程序，而是与普通程序相对而言并列存在的一种独立的第一审程序。2还有的认为简易程序是第一审程序中普通程序的简化，是基层人民法院和它的派出法庭审理简易民事案件所使用的一种简便易行的诉讼程序，但不是一种完整的诉讼程序，简易程序没有规定的，要适用普通程序的规定。它与普通程序相对立，是在普通程序基础上的简化，具有简便易行的特点。通过对以上各学者所下定义的透视，不难发现，我国学者理解简易程序时不论着眼于适用简易程序的法院，还是着眼于适用简易程序的案件范围，抑或是着眼于简易程序与普通程序的关系，其主要是根据现行民事诉讼法的规定来理解简易程序的，而共同点都是将简易程序理解为基层人民法院及其派出法庭审理简单民事案件时所适用的一种诉讼程序。相对第一审普通程序而言，适用简易程序审理案件，有着以下重要意义：
（1）便于当事人诉讼。我国幅员辽阔，人口众多，许多地区交通不便，这些客观情况给人民群众进行诉讼造成一定困难。适用简易程序审理简单的民事案件，可以有效地为当事人减轻诉讼往返之劳，节省人力、财力和时间，使当事人之间的民事纠纷及时得到解决，使当事人的合法权益及时受到保护，有利于调动人民群众工作和生产的积性。
（2）便于人民法院办案。民事案件中，有相当一部分是简单民事案件。在近年来民事案件大幅度上升的情况下，人民法院适用简易程序审理案件，与适用普通程序相比，简化了许多程序和手续。这就使一大批简单的民事案件得到了及时的处理，从而提高了人民法院的办案效率，使人民法院能够集中精力更好审理重大、复杂的民事案件，保证办案质量。
（3）有利于缓解审判力量与审判任务不相适应的矛盾，及时化解纠纷，有效地防止矛盾的激化。
（4）有利于培养、锻炼和提高审判人员独立思考的决策能力和处理突发事件的应变能力。总之，正确把握简易程序，是最现成、最简便、最快捷、最直接的提高办案效率的方法之一。
目前我国民事诉讼法中，没有小额诉讼制度的有关规定。适用一审案件的审理只有两种程序：一种是普通程序，一种是简易程序。而经过多年的运作，事实证明简易程序并不简易，简易程序在实际操作中存在着诸多的缺陷：
（一）观念层面上的问题
在我国对民事简易程序概念的表述多种多样，有的侧重于适用简易程序的法院，有的侧重于适用简易程序的案件范围，也有侧重于简易程序与普通程序的关系，而共同点都是根据现行民事诉讼法的规定来理解简易程序的，即简易程序是为基层人民法院及其派出法庭审理简单民事案件时所适用的一种诉讼程序。3这些理解都还停留在简单理解的层面上，这种观念又反过来影响着理论的发展，立法的完善以及司法实践的运作。这不利于我国民事诉讼简易程序的改革和完善。
（二）立法层面上的问题
我国现行民事诉讼法虽然专章规定了民事简易程序，最高人民法院也颁布了相关司法解释，对民事简易程序的具体适用作出了相应的规定，但是现行民事诉讼法关于民事简易程序的规定存在结构严重失范，规定笼统、抽象，许多审判环节、审判制度都没有涵括的弊端，使民事简易程序不能体现其独立的且完整的审判程序之特性。这主要体现在：
1.法条过于粗简
我国民诉法对简易程序的规定过于简单（只有5个条文，从第142—146条），导致我国简易程序失范。简易程序作为一种独立的第一审程序，应当具有完整的程序结构，但我国的简易程序对许多方面都没有涉及，只是支离破碎地对起诉、传唤、审结期限等方面作了规定。这给基层法院在审理简易民事案件时带来了许多盲区，导致了审判实践中简易程序的具体适用变得五花八门，严重损害了当事人的程序利益。例如规定的独任审理，独任审理的其他方面仍按照普通程序的规定运作。其灵活程度大，在实际操上很难把握，不利于诉讼效率的提高，影响了法律的权威性和程序性。
2.简易程序适用范围过窄，这其中包括适用法院的范围和适用案件的范围
（1）适用法院的范围。我国民事诉讼法规定，适用简易程序的法院仅仅限于基层人民法院及其派出法庭。然而实践中，中级人民法院在审理案件时，有很大一部分案件是由主审法官一人或适用书面审理完成的。况且对于普通百姓来说，通过诉讼的目的是为了解决纠纷，在他们眼中基层人民法院、中级人民法院实际上并没有什么区别，只要经济的、迅速的解决纠纷和矛盾才是他们想要的结果。而我国民事诉讼法对于简易程序的法院规定过于狭窄，范围太小，不能真正起到方便群众诉讼和迅速解决纠纷的效果。
（2）适用案件的范围不科学。根据民事诉讼法第142条规定，基层人民法院和它派出的法庭对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用关于简易程序的规定。最高法院和各级法院都作出了在关于适用民事诉讼法简易程序方面的司法解释和具体细则。然而，由于我国没有对简易程序适用的案件类型进行限定，“简易程序适用范围”仍然是一个界线模糊的问题，是否适用简易程序、何时决定适
篇二：法学毕业论文范文
开放法学专科毕业
题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决
姓 名： 学 号： 学 校： 河南省直电大 指导教师： 写作时间： 2012年3月
小产权”房及其买卖的法律困境与解决
内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。
关键词: “小产权”房 合同效力 宅基地使用权 集体建设用地使用权
随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。
一、中国小产权房的成因
导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。
导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。
导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进
程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。
二、“小产权”房的法律框定与划分
“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
(一)建房行为不合法的“小产权”房
这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房
这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，
仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看， 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》， 2008年12月7日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。
就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法?小产权?房”，将后者叫做“合法?小产权?房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。
此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。
三、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价
从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确
法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。
(一)从禁止到有限保护
目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999
年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或?小产权?房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。
随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了?小产权?房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。
四、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考 (一)“小产权”房买卖中的利益分析
从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。
在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———中国人民大学法学院“法眼透视”学术沙龙”， 2007年11月23日，周珂教授的发言。）城市居民、农村集体组织、村民、政府、房地产开发商。涉及的利益主要有：居住生存利益、不动产财产利益、集体组织级差地租利益、农
篇三：法律本科毕业论文
论社区停车位（库）的权属及利益分配
一、 选题背景
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，?车位之争?在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,?车位之争?，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和臵业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。
二、小区停车位的所有权分类及现状
小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。
在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指?根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。?（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部
分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：?建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。?其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定?有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有?。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，?建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有?。 《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。
从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：
第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。
第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。
第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本) 》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。
三、小区停车位的所有权归属的通说
车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的?伪法统?,一并废除了民国时期的?六法全书?和?民法典?,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：
（一）合同约定说
此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:?建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全
体业主共有?。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。
（二）成本分摊说
此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。
（三）国家所有说
此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充》第2条指出:?人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。?随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:?国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。?此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则
仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。
（四）登记说
此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。
四、国外小区停车位的所有权归属的做法
对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。
(一)日本
在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设臵的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
（二）德国
德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项
